Суббота, 3 декабря 2016
Сделать стартовой


Проблема купли-продажи недвижимости в республике Абхазия

Проблема купли-продажи недвижимости в республике Абхазия


Одной из острых проблем, влияющих как на социально-экономическую, внутриполитическую и криминогенную ситуацию в Республике Абхазия, так и на общий климат в российско-абхазских отношениях, уже не менее десяти лет является проблема недвижимости, вернее, отсутствия возможности ее легальной купли-продажи негражданами Абхазии. При этом показательно, что эта проблема приобрела актуальность еще до признания Россией независимости Республики Абхазия в 2008 году.

Вполне логично, что после признания независимости Республики Абхазия МИД РФ обратил внимание на поступающие в министерство жалобы россиян, сообщающих о случаях отчуждения у них квартир и иной собственности в Абхазии. Об этом было заявлено в начале февраля 2009 года. Очевидно, это вопрос обсуждался в ходе контактов дипломатов двух стран. 

Во время первого официального визита Президента Абхазии Сергея Багапш в Москву 16-18 февраля 2010 года, им было сказано о необходимости решения данной проблемы. Багапш обещал, что граждане России получат право приобретать жилье на первичном рынке (то есть в новостройках) в Абхазии без необходимости принятия абхазского гражданства: "Закона пока такого нет. Мы будем готовить законодательство, по которому первичное жилье граждане России смогут приобретать". 

Вновь тема продажи недвижимости была поднята новым президентом Александром Анкваб, сразу после его победы на выборах в августе 2011 года. Тогда избранный президент сказал, что земля в республике по-прежнему продаваться не будет, запрет же на продажу жилья негражданам Абхазии создает "определенные трудности", а "действующий в Абхазии Гражданский кодекс не запрещает приобретение жилья иностранцами". А затем тема снова ушла на задний план, напоминая о себе только периодическими скандалами с россиянами, обманутыми их абхазскими партнерами.

Как отметила секретарь Общественной палаты Абхазии Нателла Акаба, "каждый вновь избранный президент Республики Абхазия делает заявления о необходимости пойти на послабления в этом вопросе и дать гражданам РФ возможность приобретать жилье без получения абхазского гражданства, но статус-кво сохраняется".          

Тем не менее, несмотря на отсутствие решения проблемы, начавшийся еще до 2008 года процесс приобретения россиянами недвижимости в Абхазии шел достаточно интенсивно. По оценкам агентств недвижимости "Gordon Rock" и "Страна мимоз", в 2009 году среди иностранцев, купивших недвижимость в Абхазии, 85 % составляли россияне, 10 % — турки, 2 % — граждане Украины, 3 % — жители других стран, в первую очередь, государств Евросоюза. Среди россиян преобладали (70 % сделок) жители Москвы и Петербурга. Самым популярным регионом республики для покупателей недвижимости стал Сухумский район. К осени 2009 года спрос на недвижимость в Абхазии, по оценке "Gordon Rock", вырос по сравнению с началом года на 65 %. Россияне покупали в первую очередь жилые дома (45 %), в меньшей степени земельные участки (28 %) и объекты коммерческой недвижимости (19 %). Но, как отмечала осенью 2009 года консалтинговая компания "MACON Realty Group", "желающих вкладывать деньги в рискованные активы пока немного: 80 % обращений в агентства недвижимости в итоге не заканчиваются сделкой".

Существовало и существует два варианта – оформить купленное жилье на гражданина Абхазии (т.н. "подставные абхазцы") или же войти в состав юридического лица, совместного предприятия (регистрация фирмы в 2009 году обходилась в сумму до 50 тысяч рублей, что также стало выгодным бизнесом) в Абхазии и оформить жилье на него. Обходные пути, как, например, оформление нотариально заверенной доверенности на пользование недвижимостью (действительной при этом только на три года) от собственника жилья, долгосрочной аренды, дарственной (оформить которую на негражданина Абхазии нельзя) или завещания (которое можно изменить) не меняют ситуации. Соответственно, случаи, когда вложившие финансовые средства и оформившие недвижимость на стороннее лицо россияне оставались без денег и без жилья, достаточно многочисленны, а доказать что-либо через суд по объективным причинам невозможно. 

Имеют место и множественные продажи, когда местный агент продает одну и ту же недвижимость сначала одному россиянину, потом другому, потом третьему, не теряя права собственности на это жилье. Отметим, что похожие по сути теневые схемы действуют в Абхазии и для запрещенной здесь купли-продажи земли. Еще хуже обстоит дело с так называемыми "трофейными объектами", собственностью покинувших республику в 1992-1993 годах грузин. Имеют место случаи, когда такие объекты удавалось отсудить и отнять не только у купивших их россиян, но и у более искушенных представителей местного населения. Более надежным способом считается создание СП с минимальным участием абхазского резидента, в котором российский инвестор имеет контрольный пакет. По оценкам абхазских журналистов, в незаконные по сути сделки вовлечены не только риэлторы и юристы, но и суды, а также, вероятно, чиновники среднего звена городских и районных администраций.         

Отмечалось, что в республике "рынок дикий – стоимость сходных по основным характеристикам объектов может различаться в несколько раз". По словам начальника жилищного управления в мэрии Сухума Сергея Матосяна, в городе пустого жилья как такового нет, почти все квартиры и дома, даже те, которые не пригодны для проживания, оформлены юридически. При этом, по оценкам риэлторов, в Абхазии "новые дома выставляются по явно завышенным ценам". Возможно, поэтому некоторые новостройки в том же Сухуме до сих пор пустуют и не нашли хозяев. Да и на вторичное жилье цены заведомо гораздо выше средней покупательской способности населения Абхазии, очевидно, в расчете на незнакомых с местной спецификой россиян. Как считают местные эксперты, "есть ощущение, что весь рынок ориентирован не просто на недальновидного потенциального покупателя, а на идиота из России с большими деньгами". Но, делается ими же вывод, "сейчас абхазский рынок недвижимости неинтересен массовому покупателю из России. Хотя бы потому, что такого покупателя ныне просто нет. Но сделки все равно идут, есть запрет, или нет". Следует предположить, что стандартизация подходов к сделкам с недвижимостью на законодательном уровне ощутимо изменит ситуацию в положительном ключе. 

К настоящему времени, по имеющимся и, скорее всего, заниженным оценкам, в Абхазии заключено около 5 тысяч нелегальных сделок по купле-продаже недвижимости. Таким образом, процесс идет, и остановить его вряд ли возможно. Соответственно, как считает, к примеру, депутат Сергей Шамба, "надо узаконить то, что нельзя остановить", так как "теневые схемы в этой сфере приводят к криминализации общества!". Легализация заключенных ранее сделок и разрешение на продажу недвижимости приведут к исчезновению коррупционной составляющей, в том числе, и в вопросе получения гражданства Абхазии, считает депутат Георгий Агрба.    

Вновь тема купли-продажи недвижимости в Абхазии оказалась поднята на различных уровнях в августе-октябре 2015 года. Так, 11 августа на совещании с членами правительства и главами районных и городских администраций Рауль Хаджимба счел возможной продажу недвижимости иностранным гражданам. Им было предложено пойти по пути узаконивания этого процесса, когда вопросы продажи недвижимости фактически будут подконтрольны органам власти. При этом Президент Абхазии обратил внимание на то, что необходимо определить правила осуществления сделок и разработать механизм сдерживания негативных последствий, а часть денежных средств, полученных от реализации недвижимости, можно использовать для строительства нового жилья. 

На встрече с журналистами 25 августа премьер-министр Абхазии Артур Миквабия после вопроса о продаже недвижимости иностранным гражданам признал – "этот рынок недвижимости в большой-большой тени. У нас ее покупают и продают". Соответственно, "рынок недвижимости должен быть, потому что это повышает ликвидность и решает много всяких проблем". Премьер-министр сделал еще одну важную оговорку, сказав, что "без земельного кадастра решать проблемы недвижимости и продажи нельзя". 

Сразу же после озвучивания руководителями страны идеи об изменении законодательства, достаточно дружно и организованно выступили противники разрешения на продажу недвижимости иностранным гражданам, но в общественном дискурсе не менее представлены и иные мнения. Так, 12 августа в Сухуме, Институт развития самоопределившихся государств провел с участием абхазских экспертов круглый стол на тему "Привлечение российских инвестиций. Развитие рынка недвижимости и туристического кластера. Закон об особенностях оборота жилья". За принятие такого закона высказались секретарь Общественной палаты Абхазии Нателла Акаба, генеральный директор "Абаза ТВ" Руслан Хашиг, предприниматель Абессалон Кварчия, член Общественной палаты Абхазии Надежда. Венедиктова, бывший вице-премьер республики Вахтанг Пипия. По мнению Руслана Хашиг, "все те, кто выступает против продажи недвижимости, они как раз и заняты в этом теневом бизнесе. А в законе об особенностях оборота жилья мы бы могли предусмотреть все". 

8 октября проблему продажи недвижимости иностранным гражданам на расширенном заседании обсудила Общественная палата Абхазии, при этом почти все участники дискуссии высказались за принятие соответствующего закона. Аргументы за разрешение продажи недвижимости иностранным гражданам были озвучены депутатами Народного Собрания Абхазии Сергеем Шамба и Георгием Агрба, членом Общественной палаты Александром Страничкиным. Позиции их несколько различны, так, Агрба категорически против разделения рынка жилья на первичное и вторичное жилье. Напротив, Страничкин считает возможным разрешить продажу только первичного жилья.

В октябре тема продажи недвижимости иностранным гражданам дважды обсуждалась на Абхазском телевидении в программе "Открытый вопрос". На одной из них противникам снятия запрета противостоял представитель оппозиционной партии "Амцахара" Виталий Тарнава. Как видим, отношение к проблеме запрета на продажу недвижимости в современной Абхазии не зависит от принадлежности сторонника той или иной точки зрения к приверженцам действующей власти или оппозиции. 

Поднимается, и вполне справедливо, вопрос о возможных ограничениях при покупке недвижимости для иностранцев. По словам Нателлы Акаба, сторонники изменения законодательства "не имеют в виду полную отмену всех ограничений на продажу недвижимости, а видят острую необходимость в четкой проработке соответствующих законодательных норм, чтобы вывести из тени рынок недвижимости, поставить его под строгий контроль властных структур и минимизировать коррупционные риски". Во-первых, очевидно, что покупать недвижимость в республике должны иметь право граждане только тех стран, которые признали независимость Абхазии. При этом, правда, отсекаются граждане Турции, но жители этой страны абхазского происхождения (потомки махаджиров) без проблем могут получить абхазское гражданство (согласно закону "О гражданстве Республики Абхазия"). Конечно, могут быть случаи, когда этнический грузин, выходец из Абхазии, "может принять фамилию жены и под этой фамилией купить недвижимость в Абхазии", высказал мнение Латария. Но вряд ли такие факты могут быть массовыми. К тому же, следует положиться на СГБ РА и ФСБ РФ, которые способны проверить каждого предполагаемого покупателя, не подпуская к абхазской собственности не только членов семей тех лиц грузинской национальности, кто воевал против Абхазии в 1992-1993 годах, но и тех представителей иных этносов, которые участвовали в той войне на стороне Тбилиси. В то же время, сомнительно, что находящаяся в глубоком внутриполитическом и экономическом кризисе современная Грузия в состоянии продумать, профинансировать и реализовать программу «возвращения» Абхазии путем скупки здесь недвижимости.

Разумеется, не может быть и речи о наличии недвижимости (или бизнеса) в Абхазии как основания для предоставления абхазского гражданства. О необходимости разделить вопросы приобретения недвижимости и получения абхазского гражданства говорила и Нателла Акаба. Не вызывает сомнений, что в вопросе недвижимости при принятии закона параллельно необходимо создавать государственный кадастр земли и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможно, целесообразно в Законе о недвижимости в Абхазии сразу закладывать нормы о  создании кадастра и реестра. 

Учитывая существующий градус полемики в диалоге между сторонниками и противниками легализации продажи жилья иностранцам, решение по данному вопросу можно и нужно принимать в ближайшее время. Очевидно, необходимо изменять сложившуюся ситуацию, принимать Закон о продаже жилья иностранцам (в том числе, россиянам), исключающий "серые схемы" продажи недвижимости. Для исключения роста цен разумным решением станет организация системы  государственного регулирования данного рынка. Это позволит снять опасения относительно возможности этнических грузин, бежавших из Абхазии в период военных действий и получивших, например, российское гражданство, пытаться восстановить имущественные права на жилье, оставшееся в Абхазии и занятое гражданами республики. Кроме того, регулирование рынка позволит не только выявить мошеннические схемы продажи жилья, но и пресечь само явление мошенничества. 

Однозначно можно сказать, что изменение законодательства и привлечение денег инвесторов даст толчок к развитию нескольких отраслей экономики Абхазии, в том числе строительной отрасли, развитию туристической инфраструктуры, инфраструктуры отдыха и досуга, а открытие совместных предприятий позволит создать на рынке труда республики дополнительные рабочие места. Бесспорно, ожидаемый экономический результат, при необходимом учете интересов жителей Абхазии в новом Законе о недвижимости, послужит эффективному социально-экономическому развитию Республики Абхазия. 

Александр Скаков
401
Комментарии
Нет комментариев. Ваш будет первым!
Введите код
Защита от спама
Загрузка...